相続贈与遺言の中原会計
 
貸家経営のヒント いまどきの貸家経営
  
昔からお客様に頭を下げなくても成り立つ事業は「農業」と「貸家経営」であると言われてきました。 頭を下げずにこれまで経営してこれたために、どちらも経営基盤が弱くなってきたのだと思います。

入居者とオーナーさんの家族とが顔を合わせてもお互い挨拶も交わさないとしたら、この関係は少 し異常であると思います。日頃から心のふれあいが育まれていなければ、いざという時、家賃の供託とか立退き料の要求と いったことになりやすいのです。その反対に、入居者が自分の友人を入居者として紹介してくれたり、“オーナーさんがと ても良い人でこんないいアパートがありますよ”と宣伝してくれたりする方が、安定経営できるのは当然です。では、こう したいい結果を招くために効果的と思われる事例を、私の経験からお話しておきましょう。

 
孫のための鯉のぼりをアパート用地に建てたら、4戸空いていたアパートが即満室になった。
 
畑で栽培した四季折々の草花が咲いたら、入居者の奥様に少しずつ配って回るととても喜ばれる。 女性はこうした心づくしが大変うれしい。
 
アパートの入口付近に掲示板をつくって、市役所や町内会の行事の告知をこまめに行ない、入居者の人達と一緒に参加する。
 
単身者向けのアパートでは、保証人になっていただいている郷里の両親に対して、年賀状や暑中葉書を出すなどして交流をし、来訪された時にはオーナーさんの自宅に宿泊してもらう。
 
年に2〜3回、2,000円くらいの会費でオーナーさんがパーティーを主催し、入居者相互のコミュニケーションを図る。
 
不要となっている農業用倉庫を日曜大工で多少手を加え、入居者のための収納用倉庫として提供する。
 
アパートに隣接した畑で野菜を作り、年に数回、野菜採りのお祭りを実施する。おにぎりやバーベキューを入居 者に分担して提供してもらう。不動産業者の社員さんも招待すると、優先的に良客を紹介してくれることも。

これはほんの一例ですが、オーナーさんそれぞれの持味を生かしてサービスをすれば、 きっと理想の経営状態に近づけるのではないでしょうか。

 入居者とのコミュニケーションを重視していたあるオーナーさんの場合、老朽化した 10戸のアパートの建て替えに際し、2年後に取り壊すからと通知したところ、20日で全員から承諾書を取り付けられたそうです。そして、 10戸の内4戸の入居者から「家賃が上昇しても構わない。建て 替え中の仮住まいさえ提供してもらえば、建て替え後の新築物件に入居させて欲しい。」との申し出があったといいます 。

これからの競争時代の貸家経営こそ、本当の「経営」の時代であり、経営力の格差 も出て面白いのではないでしょうか。

  

 

貸家経営の真の価値は建物ではなく、その貸家に住んでいる入居者の質である。

これが私の永年の持論です。

類は友を呼びます。不良入居者は空室期間を我慢してでも入居させないこと。万一 入居しても早く退去させることが肝要です。“オーナーが良い人でこんないいアパートがありますよ”と宣伝してくれ たりする方が、安定経営できるのは当然です。では、こうした良い結果を招くために効果的と思われる事例を、私の経験からお話しておきましょう。

 

貸家経営のヒント 不良入居者はここでチェック

1 所得証明書類と家賃が
アンバランス

収入が低いのに見栄を張って入居したり、高級車を乗り回している人は生活に計画性 がなく、家賃滞納になりがちです。

4 緊急連絡先の記載

親元や勤務先を記載しない人は要注意。

2 勤務先企業の安定性や将来性

現在の収入は安定しているか。また、今後の家賃上昇以上の昇給が見込めるかをチェ ック。

5 借主と保証人が同一筆跡

保証人の印鑑証明書を要求しましょう。

3 勤務先と現在の住所が遠い

転職希望の人ではないか?突っ込んだ面談が必要です。

6 家賃の入金日がバラバラ

家賃の入金日を一覧表管理しましょう。入金日が一定している人は安心。滞納予備者 は徐々にズレ込んでゆきます。

 

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